【更新】平成27年「新住宅エコポイント制度」をわかりやく

 新住宅エコポイント(省エネ住宅ポイント)制度 はじめに

 平成27年2月6日付けで国土交通省のサイトに更新された、「新エコポイント制度(省エネ住宅ポイント制度)」についてまとめる。

参考:国土交通省「省エネ住宅に関するポイント制度」について

 復興支援のための従来のエコポイントととの比較し、この「新エコポイント制度(省エネ住宅ポイント制度)」について説明することも大切だが(※最後に比較資料を追加しました)、今回は、これから住宅購入をしようと考えている方向けに絞った内容にした。

 なにはともあれ、気になる「特典」から

 要件を満たすと・・・

  •  新築 30万ポイント
  • リフォーム 最大30万ポイント

とりあえず、新築もリフォームも最大で30万ポイントとおさえよう。このサイトを訪問されたかは「住宅をこれから購入しようとしている方」と想定しているため、「少し詳しく・・・(リフォームは?)」は読む必要はない。しかし、念のためリフォームについても見ておこう。

 少し詳しく・・・(リフォームは?)

 新築のエコ住宅は1戸あたり30万ポイントとわかりやすい。しかし、リフォームを考えている方は「最大」という語句がついているため、もう少し詳しく見ておこう。

  次の資料は、国土交通省がサイト上で公開している内容の一部だ。

全て見たい方は、こちら 

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  簡単に言えば、リフォームの場合、工事内容によってもらえるポイント数が変わる

  • 既存住宅(中古住宅)を購入し、それをリフォームすると、最大30万ポイント
    (上記に加え)耐震改修を伴えば、最大45万ポイント
  • すでに住んでいる住宅をリフォームしても、最大30万ポイント
    (上記に加え)耐震改修を伴えば、最大45万ポイント

 表を見ると、既存住宅(中古住宅)を購入すると10万ポイントを上限として受け取ることができると わかるが、①~④(A~C)には上限が書かれていない

 ということは、既存住宅(中古住宅)を購入した方は、①~④(A~C)は最大で20万ポイントしかもらえない(又は20万ポイント相当のリフォームで最大ポイント数をもらえる)。

 また、既存住宅(中古住宅)を購入せず、すでに住んでいる住宅をリフォームする場合で、最大限ポイント数を受け取りたい場合は、①~④(A~C)で30万ポイント相当の工事が必要となる。

 なお,耐震改修は一律15万ポイントなので、わかりやすい。

 このように書くと、30~45万ポイントはもらえそうだが、実際には細かく決まっているため、付与される要件を確認しておく必要がある。

 さらに詳しく・・・(リフォームのポイント加算の方法とは?)

 リフォームを予定している方でも、ここでの内容は、実際にリフォーム会社と相談しながら判明すると考えられるため、あまり詳細を考えてもわからなくなるだけなので、一部だけ紹介しておく。

 上記の表の「① 窓の断熱改修」についてだけ見ても、そのポイントの付与方法は6パターンに分かれている。

 例えば、内窓設置・外窓交換でその大きさが2.8㎡以上なら、窓1枚あたり20,000ポイント。また、ガラス交換でその大きさが1.4㎡以上なら8,000ポイント。という具合だ。

 窓の大きさは部屋によって異なるし、枚数も違うため、簡単な紹介だけにとどめる。ただ、既存住宅(中古住宅)の購入を考えている場合の加算方法だけ説明しておく。

 既存住宅購入加算は、「他のエコリフォームで発行されるポイント合計数と同数で、上限が10万ポイント」となっており,他のエコリフォームとは、①~④(Dも含む)が該当する。

 上限の10万ポイントを受け取れないケースだけ考えると、耐震改修をせず、①~④(A~C)が10万ポイントに達しない場合は、既存住宅購入加算も10万ポイント未満となる。

 ポイントの使い道・ポイントの交換商品

 最大30万ポイント(耐震改修なら45万ポイント)の使い道も気になるところ。というよりも、使い道を考えるのが一番の楽しみか。

  • 省エネ・環境配慮に優れた商品
  • 地域振興に資するもの(地域商品券、地域産品、復興支援)
  • 全国で使える商品券・プリペイドカード
  • 環境寄附、復興寄附
  • 即時交換(ポイントで追加工事を行う)

 なお、商品交換事業者や商品の公募選定はこれからで、具体的に何が買えるかはわからない。商品券・プリペイドカードが含まれているため、幅広く使えると考えられる。

 また、従来と同様、復興をはじめとする寄附にも利用できるため、幅広い利用方法が考えられる。

2月16日現在、ポイント交換商品等の詳細は決まっていない

 対象物件・要件

 特典とポイントの使い道を見てきたが、要件に該当しなければ当然もらえない。しかし、あまり細かい要件を調べても覚えきれないため(わからなければ担当者に聞けばよいため)、ここでは最も抑えておくべき、対象期間についてだけ触れておく。

(1)エコ住宅の新築及びエコリフォーム

 工事請負契約 平成16年12月27日以降に契約する。

 建築着工・工事着手 平成26年12月27日~平成28年3月31日

(2)完成済購入タイプ

 平成26年12月26日までに建築基準法に基づく完了検査の検査済証が発行され,平成27年2月3日以降に売買契約を締結した新築住宅を対象とする。

 よくある質問(国土交通省HPより)

ここでは、国土交通省HPにある「よくある質問」のうち、利用者が最低限知っておいた方がよさそうなものをピックアップする。

全て見たい場合は、こちらから。

  1. Q 他の補助金との併用はできるか。
    A 原則、目的が同じである他の補助金との併用はできません。しかし、国費の含まれない都道府県・市町村独自の補助金は併用可能です。
  2. Q すまい給付金との併用はできるか。
    A それぞれの条件を満たせば、併用可能です。
  3. Q 耐震改修工事に関する地方公共団体が交付する補助金と併用可能か。
    A 併用は可能です。ただし、社会資本整備総合交付金の効果促進事業により補助の上乗せを行っている場合は、併用できない可能性があるため、地方公共団体にご確認ください。また、当該住宅の耐震改修に要した額から、他の補助金等で交付を受ける額を引いた額が15万円未満の場合、耐震改修のポイ ント申請はできません。
  4. Q 従来制度(住宅エコポイント制度、復興支援・住 宅エコポイント制度)とどう違うのか。
    A 新築住宅については申請者が自ら居住することを要件とするとともにリフォームについてはポイント数の見直しや対象の拡充を行っています。また、契約(工事請負契約・売買契約)以降、性能を確認できる書類がそろった時点で、工事完了前でもポイント発行申請が可能としています。
  5. Q 所得制限はあるか
    A 所得制限はありません。
  6. Q 太陽光発電設備や燃料電池などの設備について導入補助を受ける場合、新築・リフォーム共にポイントの対象外となるのか。
    A 本制度は省エネ住宅に対する補助であるため、新築の場合は設備単体への導入補助を受けていても対象となります。ただし、リフォームについては設備の導入補助との併用は出来ません。
  7. Q 予定よりも早く制度が終了する場合、どのように周知されるのか。
    A 国土交通省のプレスリリースや、開設後の事務局ホームページ等でお知らせします。
  8. Q ポイント発行申請後に工事内容について変更を行った場合、対象外となるのか。
    A 変更した結果、省エネ性能の要件を満たさない場合はポイント交換ができなくなります。交換済みの場合はポイント相当額を返還していただきます。
  9. Q 従来の住宅エコポイント制度でポイントを取得した住宅について、省エネ住宅ポイントのポイント発行は可能か。
    A 省エネ住宅ポイントのエコリフォームのポイント発行は可能です。
  10. Q 自らDIYでリフォームする場合ポイントはもらえるか。
    A 工事請負契約を伴わないリフォーム工事は対象となりません。
  11. Q 店舗付住宅(複合用途)のリフォームは対象になるか
    A 住宅部分のリフォームについては対象となります。
  12. Q 建築年数は関係あるか
    A 建築年数に関係なく、要件に該当する場合は対象となります。ただし、耐震改修については、昭和56年5月31日以前に着工された住宅が対象になります。

 以前の住宅エコポイントとの比較

次の資料は、国土交通省が公表している「省エネ住宅ポイント制度の内容」の一部だ。従来の制度と比べたい場合にご覧いただきたい。

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住宅ローンに関連する【2015年度税制改正】をチェック!

住宅ローン控除を1年半延長

※( )は長期優良住宅、低炭素認定住宅の場合
住宅ローン控除は、年末ローン残高4000万円(5000万円)を限度に、毎年最高40万円(50万円)まで控除できます。仮に所得税を40万円引かれていれば、年末調整で40万円返ってきます。控除期間は10年間ですので、最高で400万円(500万円)控除できます。仮に控除しきれなかった場合は、住民税から13.65万円を上限に控除することができます。例えば、所得税額が30万円の場合、10万円控除しきれないため住民税から控除できます。

この住宅ローン控除が、2019年6月30日まで延長になりました。

 

すまい給付金も1年半延長

すまい給付金は、所得が低い人を対象にした制度で、最大50万円が給付されます。

このすまい給付金が、2019年6月30日まで延長になりました。

 

住宅取得資金の贈与税非課税枠の拡大

住宅を取得するための資金として、親や祖父母から贈与を受けるとき、贈与税を非課税にする制度。これが2015年は1000万円(1500万円)に拡大される。今後は、2016年1月から9月までは700万円(1200万円)、2016年10月から(消費税が10%になった場合)は2500万円となる予定です。

住宅購入者がおさえるべき「変動金利のリスク」

変動金利のリスク

低金利の時期は、固定金利の金利も随分低いですが、変動金利は1%を切るため魅力を感じる方が多いようです。借入時に、固定金利と変動金利を比較するとその差はより鮮明で、住宅価格の範囲が広がるため、変動金利を選択する方が増えています。なるべくたくさん売りたい、高く売りたいと考えた場合、変動金利は勧めやすいこともあります。

いずれにせよ、買い手側が納得でき、将来も安心して暮らせるようなローンを組むためには、変動金利のメリットだけでなく、リスクもしっかりと把握しておく必要があります。

変動金利のリスクは買い手が負う?

変動金利は半年ごとに見直されます。35年ローンの場合、70回見直しが行われることになりますが、貸す側は市場の動向に合わせて変動させることができますので、借り入れ当初の金利が低くても問題ありません。競合が多く、標準金利のままでは借り手がいないため、優遇金利を設けていることがほとんどです。

将来、金利が少しでも上昇したリスクは借りる側が負うことになります。バブル期には短期間で8%程上昇していますので、思わぬ負担を強いられることになります。

一部繰り上げ返済の効果がない?

変動金利は1%を切っています。その状況で数十万円の繰上返済をしても、色々なものを我慢し節約した割には効果がないと感じるかもしれません。一概には言えませんが、返済して貯金が減少するよりも金利の高いネット口座の定期預金に預けておいた方が良いとも言えます。ではなぜ繰上返済をするのでしょうか。

変動金利で借りた場合の繰上返済の目的は、返済期間を短くすることです。返済期間が長いほどそれだけ市場変化による金利上昇のリスクが高まります。少しでも返済期間を短くした方がそのリスクは抑えられます。ただし、数十年返済期間を短縮するためにはかなりの額を繰上返済する必要があります。

未払い利息に、5年ルールに、1.25倍ルール・・・

変動金利を選択した場合、半年に一度金利の見直しが行われますが、金利が上昇したとしてもすぐに返済額が上昇するわけではありません。これが5年ルールです。急な返済額上昇により生活が困難になることを防ぐことが目的です。5年間は安心だと喜んでばかりはいられません。

返済額には、元本部分と利息部分があります。金利が変わらないうちはいいのですが、金利が上昇するとその内訳が変動し、返済額に占める利息額の割合が高くなります。さらに金利上昇すると返済額の範囲内では利息の一部しか払えず、払いきれない利息が発生します。これが未払利息です。

さらに、金利上昇時に返済負担が大きくならないよう、1.25倍以上返済額を増やしてはいけないことになっています。もし未払利息の発生期間が長く、利息額が増えた場合、普通は、完済時に一括して支払います。

まとめ

決して変動金利はやめた方が良いというわけではありません。固定金利と変動金利のメリットとデメリットを公平に比べ選択してください。リスクに対する考え方は人によって異なります。ライフプランやライフイベントによっても違いますので、「変動金利が低い今しかない!」ということだけで選択しないようにしましょう。

マイホーム購入で失敗しないための、3つの疑問とその答え

【2014年8月住宅ローン金利】

 変動金利 0.775%(都市銀行,優遇金利)/フラット35 1.692%(35年,融資率90%以内)

 

【2014年8月の状況は?】

 2014年8月現在、住宅ローン金利は過去最低の水準で推移しており、消費税が10%になるかどうか、できれば消費税増税前に買っておきたいとお考えかもしれません。特に、お子様が就学前で、学校のことを考えると安心して生活できる環境を早めに見つけ、そこに長く住みたいと考える方も多いと思います。

 

【焦りは禁物!】

 

 「とにかく、住宅購入は初めてだし、わからないことだらけなので、とりあえず見学会に参加しよう」と何も考えず不動産めぐりをしてしまうと、思いもかけないリスクを負ったり、購入後住宅ローンの返済が苦しくなったりと、「あ~、もっとじっくり選んでおけばよかった」と後悔することになりかねません。

 

【マイホーム購入の不安・心配な点は?】

 

 マイホーム購入を控え、少なからずどなたでも不安や心配な点があるはずです。それらを解消できれば、マイホーム獲得に大きく前進するでしょう。では、どんな不安があるでしょうか。具体的に挙げてみたいと思います。
・どんな住宅にするか、一戸建てかマンションか。
・住宅の価格はいくらぐらいが妥当か。
・住宅ローンの借入額はいくらぐらいまでなら大丈夫か。
・何歳までに返済しなければならないか。
・ご近所とは上手くやっていけるか。
・住宅に欠陥はないのか、または、住宅のどこを見ればよいのか。 など
 他にも個々の状況によりあるかと思います。納得してマイホーム購入を実現するために、不安な点・心配な点はメモしておき、一つひとつ解消するようにしましょう。

 

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【マイホーム購入で失敗しないための、3つの疑問とその答え】

 

 では、マイホーム購入を控えた方が、特に初めて住宅を購入される方が失敗しないために最低限考えておくべき点を挙げてみます。

 

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【疑問1】住宅ローンの借入額はいくらにするか。

 

 この質問に対して、簡単に回答することはできません。色々調べると、「借りれる額より返せる額」「年収の25%以内にする」など、もっともらしい言葉が目につきますが、家計の状況は多様化しており、「年収の25%以内」は目安でしかありません。

 例えば、Aさん一家とBさん一家、ともにお子様一人で、同年収。同時期に住宅の購入を考えていたとします。Aさんは子供は一人でいいと考えているのに対して、Bさんは2年後ぐらいにはもう一人子供がほしいと思っています。すると、Bさんは2年+18年=20年後の教育費(大学)の支出を考えなければなりません。教育費の積立を考えると、当然、住宅ローンの返済額にも影響してきます。
 これはわかりやすいかもしれませんが、細かいことを考えますと、毎日の支出の仕方、車の購入サイクル、旅行の規模や頻度など、少しずつの違いが大きな違いになります。つまり、ご家庭ごとに「家計の分析」をする必要があります。

 そこで必要になってくるのが、キャッシュフローなどライフプランです。しっかりライフプランを作成して、10年、20年先の家計の状況を見てみましょう。

 

【答え1】ライフプランを作成する。

 
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【疑問2】誰に相談するか。

 
 数十年前でしたら、住宅を購入するわけですから、住宅の展示会へ行き、いざ購入となれば、住宅ローンや火災保険の手続きも同時にお願いする、という方が多かったかと思います。住宅探しだけで精一杯だったので、借入先や火災保険はどこでもよく、同時に手続きできる手軽さを求めたい、これも考え方の一つです。
 しかし、一生涯に払わなければならないものは住宅だけではありません。人生を充実したものにするためにも、なるべく無駄は省きたいものです。住宅だけでなく、借入先や火災保険も選択肢の幅を広げることで、金銭的負担を軽減します。
 

【答え2】目的や希望に合わせて相談先を選ぶ。

 

※相談先の例
(1) 住宅販売業者
 住宅を購入するためには住宅販売業者に相談しなければなりません。すべておまかせしたいという方は最初から住宅販売業者探しをし、お願いしてしまう。
(2) 保険代理店・保険募集人としてのファイナンシャルプランナー
 住宅には保険がつきものです。保険の契約を目的に、住宅の相談に無料(又は低価格)でのってくれます。ただし、専門は保険ですので、住宅に関して専門性があるかどうかは差がでるところです。ライフプランも作成してもらえますが、その質にも差があります。また、住宅を購入しなければ保険の契約につながらないため、住宅を購入しないというアドバイスをするかどうかは疑問です。なお、住宅といっても、住宅ローンが中心で、住宅構造に関する専門家ではありません。
(3) ホームインスペクター
 購入予定の住宅の安全性など、構造面から検査してくれるスペシャリストです。検査をしてもらうには数万~数十万円の費用がかかります。無料で検査してくれる企業もありますが、その場合、リフォームを依頼することなど、前提条件があります。長く住む家ですので、費用がかかっても検査してもらえば、不安は解消されるでしょう。
(4) 商品販売をしないファイナンシャルプランナー(住宅ローンアドバイザー)
 保険を扱っていない、又は、紹介など不動産業者と提携しておらず、購入者の立場で、アドバイスはもちろんライフプランを作成してくれますが、費用がかかります。3万円前後が相場でしょうか。ファイナンシャルプランナーですので、住宅ローンや家計の相談が中心となります。
 
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【疑問3】最初に何から始めるか。

 
 住宅を購入するまで、どのような手順で進めれば良いでしょうか。急に引っ越さなければならなくなったなど、住宅選びに時間がかけられないケースを除き、6ヶ月から1年以上の準備期間があるとします。
 まずは、資料請求や書籍や雑誌での情報収集です。情報を入手し、比較検討できる状況を作る必要がありますし、基本的な知識を身につける必要もあります。ある程度情報が集まったら、具体的に、どのような住宅を希望するか、住環境や住宅の種類など、決めていきます。予算のことを考える必要もありますので、希望に優先順位をつけておきます。また、借入額や毎月の返済額なども決めておきます。ここを明確にしておかないと、いつの間にか高い物件を購入してしまう可能性が高くなります。
 なお、最初から専門家するのも一つです。先に挙げた(4)の商品販売をしないファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに頼めば、住宅購入までサポートしてくれます。

 

【答え3】最初に方針を明確にしておく。

 
 何度もしつこく電話をかけてくるような営業方法は考え物ですが、営業に対する理解も必要です。最初は納得できなかった話でも、情報を集めるうちに納得できる場合もあるので、営業の方々と上手につきあうことが大切です。複数回営業されている場合は、「まだ資料を集めている段階ですので、質問があるときはこちらからご連絡します」などと、次の段階を意識しつつ、はっきりと伝えましょう。住宅、借入先(金融機関)、保険の3分野は最終的にどこへ頼んでも良いよう、断ることも考えつつ、少しずつ選択肢を減らしていきましょう。
 
※2014年8月28日更新