【住宅ローンの借り換え】手順と費用と書類とアドバイス

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、現在、「借りている金融機関から他の金融機関に変更すること」である。そのためには、現在の借入先に残債を全額返済し、新たな借入先から、住宅を担保に借り入れ直さなければならない。

ということは、最初に住宅を購入した際に行った、不動産の担保審査と人物審査をもう一度することとなる。

住宅ローンの借り換えをすべき人は?

一般的には、次のような状況の人は、借入を検討した方が良いと言われているが、実際には、下記の条件にあてはまらなくても負担軽減になっている例は多い。

借入残高 1,000万円以上

金利差 1.0%以上

借入期間残り 10年以上

特に、最近の低金利が続く状況では、借り換えのメリットを受けられる人が多い。

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住宅ローンの借り換え手順

住宅ローンの借り換えをした方が良いかどうかの判断は、借り換えで必要な費用がどのくらいかかるかがポイントとなる。単純に、

<借り換えによる負担軽減額-借り換えに必要な費用>

がプラスになるかどうかだ。

注意点として、借り換えにより、費用の支払いが発生するが、現金を受け取れるわけではない。

つまり、支払いは借り換え時に一括で支払わなければならないが、負担軽減分は、毎月の支払額が減るのだ。

加えて、団信に入り直さなければならないため、健康状態も確認する必要がある。

これらを知って面倒だと思うかもしれないが、その分メリットは大きいので、ぜひチャレンジしてもらいたい。

1 【住宅ローンの借り換えに必要な費用】にざっと目を通す

では、まず、借り換えに必要な費用を見ておこう。ここではあくまでサッと見ておくだけで十分だ。覚える必要はない。なぜなら、金融機関のホームページを利用すればシミュレーションできるからだ。ただ、金融機関を比較する際には、借り換えの費用がポイントとなるので、例えば、エクセルに項目を入力し、金融機関ごとに金額を打ち込めば、自分で比較できる。

  • 保証料
    借入金額や返済年数によって異なる。金融機関によってはないところもある。
  • 事務手数料等
    金融機関によって異なる。0円のところもあるが借入金額×%で決まるところもある。
  • 団体信用生命保険料
    金融機関が負担する場合が多い。ただ、三大疾病特約などの特約をつける場合には自己負担になる場合がある。
  • 契約書貼付印紙税
    借入金額によって異なり、1,000万円超5,000万円以下なら2万円となる。
  • 登録免許税
    借入額の0.1%と条件によって異なる。
  • 司法書士報酬
    金融機関や司法書士による。
  • 繰上返済手数料
    一括返済の際に手数料がかかる。3万円程度かかる場合もある。
  • 司法書士報酬
    金融機関や司法書士による。
  • 抵当権抹消費用
    不動産1物件につき1,000円

これらのうち、借り換え特有の費用もあるが、実際には住宅を購入時に支払っていた費用がほとんどだ。つまり、購入時には意識しなかったかもしれないが、かなりの費用を払っていたことになる。

2 金融機関のシミュレーションサイト

前述したとおり、諸費用は覚える必要はなく、各金融機関でシミュレーションできる。ここでは、借り換え先の金融機関としてよく利用されるシミュレーションを紹介しておく。

当然だが、金融機関で比較したいのであれば、同じ条件で入力する必要がある。

 埼玉りそな銀行

WS000032

 新生銀行

WS000034

 住信SBIネット銀行

WS000035

 イオン銀行

WS000036

楽天銀行

WS000037

 フラット35

WS000038

とにかく、まず大切なのは、自分でシミュレーションしてみることだ。いきなり相談に行かずに、自分で現状を知るようにしよう。自然に借り換えに必要な知識も身に付くだろう。また、上記以外にも金融機関はたくさんある。実店舗を持たないネット銀行は経費がかかってない分有利なケースが多いため、ネット銀行中心となったが、お近くの金融機関も念のため調べておこう。

3 借り換え先の金融機関をしぼる

シミュレーションで、どのくらい負担が減るかわかったと思う。その中から、実際に相談に行く、審査をしてみる金融機関を選ぼう。一つに絞れればそれでも良いが、3行程度であれば、審査の負担も少ないだろう。

また、実際に相談すると、見逃していた点やシミュレーションの間違い等あるかもしれないため、時間が許されるなら、少し幅をもたしたい。

なお、一括して審査できるサービスもある。なかなか検討する時間がない方など、便利なサービスだ。というのも、提出しなければならない必要書類が多く、金融機関によっても異なる。それを、一括して基本的には同じ書式で審査ができるので時間の大幅な短縮となる。

4 借り換えに必要な書類

(例)新生銀行の場合

本人確認書類

健康保険証のコピー

収入面の審査書類(いずれか1点)-所得証明書類

住民税課税証明書(所得証明書)のコピー直近1年分 ⇒ 自治体

住民税決定通知書のコピー直近1年分 ⇒ お勤め先

源泉徴収票のコピー直近1年分 ⇒ お勤め先

所得税納税証明書のコピー直近1年分 ⇒ 税務署

収入面の審査書類ー現在の住宅ローンに関する書類

返済予定表のコピー

返済用口座の通帳か給与・賞与明細

物件の審査に必要な書類

重要事項説明書のコピー

不動産登記簿謄本(土地)のコピー ⇒ 法務局

不動産登記簿謄本(建物)のコピー ⇒ 法務局

不動産登記簿謄本のコピーは法務局で入手できるが、オンラインで請求することもでき、手数料も安いためおすすめだ。以下のリンクを読んでおこう。

 法務省 オンラインによる登記事項証明書等の交付請求について

 法務局 トップページ

団体信用生命保険の審査に必要な書類

団体信用生命保険申込書兼告知書 ⇒ 新生銀行より

団体信用介護保障保険申込書兼告知書 ⇒ 新生銀行より

住宅ローン借り換え実行後の住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)

 住宅借入金等特別控除(以下住宅ローン控除)を受けている方が借り換えをするケースは多いかと思います。基本的には住宅ローン控除は、住宅の新築、取得又は増築等である必要があり、借り換えは対象となりません。しかし、次の条件を満たせば、住宅ローン控除として扱われる。

  • 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
  • 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

詳細は、国税庁のホームページをご覧いただきたい。

 国税庁 No.1233 住宅ローン等を借換えをしたとき

住宅ローン借り換え時の注意点

不動産価値の減少

借り換えの際の注意点で、一番問題になる可能性があるのが「不動産価値の減少」である。

前述のとおり、借り換えは、新規の住宅ローンを組むのと同じである。新規の際にも、不動産の担保評価と借入額の審査を行っているが、当然、借り換え時にも不動産担保の審査が行われる。一般的には、借入金利が低いなら審査は厳しい。審査方法は金融機関によって異なる。

さて、一番の問題点だが、不動産の価値は、特に建物の価値は減少する。土地の評価も変動はするが、土地は価値が上昇することもある。ともあれ、不動産の価値が減少している可能性は高い。それに対し、金融機関はいくら貸せるかを審査する。借り手としては当然、住宅ローンの残債全額を新しい借入先で借りたいが、そうならない場合が問題なのである。

例えば、残債が2,000万円あり、審査の結果、不動産の価値が1,500万円と判断されると、500万円は借り換え費用と合わせて支払わなければならない。そうなると、借り換えはできない家庭が多いのではないだろうか。この場合は借り換えは結果的に失敗となってしまうが、それでも審査してみる価値はあるのではないだろうか。

○○万円軽減!

よく広告で、○○万円軽減とある。金額が多ければよい企業かというとそういうわけではない。あくまで、個々の借入状況や不動産担保により異なるため、あまりこだわらないようにしておこう。ポイントとしては、相談する前にある程度は自分で調べておくこと、複数の業者に相談すること。あくまで、最終目標は家庭のために、「負担を減らす」こと。面倒だが、目的達成のために多少の苦労は覚悟しておこう。

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<選考方法>

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