住宅購入者がおさえるべき「変動金利のリスク」

変動金利のリスク

低金利の時期は、固定金利の金利も随分低いですが、変動金利は1%を切るため魅力を感じる方が多いようです。借入時に、固定金利と変動金利を比較するとその差はより鮮明で、住宅価格の範囲が広がるため、変動金利を選択する方が増えています。なるべくたくさん売りたい、高く売りたいと考えた場合、変動金利は勧めやすいこともあります。

いずれにせよ、買い手側が納得でき、将来も安心して暮らせるようなローンを組むためには、変動金利のメリットだけでなく、リスクもしっかりと把握しておく必要があります。

変動金利のリスクは買い手が負う?

変動金利は半年ごとに見直されます。35年ローンの場合、70回見直しが行われることになりますが、貸す側は市場の動向に合わせて変動させることができますので、借り入れ当初の金利が低くても問題ありません。競合が多く、標準金利のままでは借り手がいないため、優遇金利を設けていることがほとんどです。

将来、金利が少しでも上昇したリスクは借りる側が負うことになります。バブル期には短期間で8%程上昇していますので、思わぬ負担を強いられることになります。

一部繰り上げ返済の効果がない?

変動金利は1%を切っています。その状況で数十万円の繰上返済をしても、色々なものを我慢し節約した割には効果がないと感じるかもしれません。一概には言えませんが、返済して貯金が減少するよりも金利の高いネット口座の定期預金に預けておいた方が良いとも言えます。ではなぜ繰上返済をするのでしょうか。

変動金利で借りた場合の繰上返済の目的は、返済期間を短くすることです。返済期間が長いほどそれだけ市場変化による金利上昇のリスクが高まります。少しでも返済期間を短くした方がそのリスクは抑えられます。ただし、数十年返済期間を短縮するためにはかなりの額を繰上返済する必要があります。

未払い利息に、5年ルールに、1.25倍ルール・・・

変動金利を選択した場合、半年に一度金利の見直しが行われますが、金利が上昇したとしてもすぐに返済額が上昇するわけではありません。これが5年ルールです。急な返済額上昇により生活が困難になることを防ぐことが目的です。5年間は安心だと喜んでばかりはいられません。

返済額には、元本部分と利息部分があります。金利が変わらないうちはいいのですが、金利が上昇するとその内訳が変動し、返済額に占める利息額の割合が高くなります。さらに金利上昇すると返済額の範囲内では利息の一部しか払えず、払いきれない利息が発生します。これが未払利息です。

さらに、金利上昇時に返済負担が大きくならないよう、1.25倍以上返済額を増やしてはいけないことになっています。もし未払利息の発生期間が長く、利息額が増えた場合、普通は、完済時に一括して支払います。

まとめ

決して変動金利はやめた方が良いというわけではありません。固定金利と変動金利のメリットとデメリットを公平に比べ選択してください。リスクに対する考え方は人によって異なります。ライフプランやライフイベントによっても違いますので、「変動金利が低い今しかない!」ということだけで選択しないようにしましょう。

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